서울에서 시작된 전세난이 경기·인천으로 번지고 있다. 전세가격지수와 평균 전세가격의 상승세를 짚고, 서울에서 나타난 가격 상승 구조가 경기·인천에 어떻게 전이되고 있는지 살펴본다.
경기·인천 전세난 확산 현황 ⏱ 1:02
•한국부동산원의 9월 28일 전국주택가격동향조사에 따르면 지난달 경기·인천의 전세가격지수는 각각 101.12, 100.69를 기록했다.•전년 동월(경기 95.19, 인천 97.19)과 비교해 각각 5.93포인트, 3.5포인트 상승했다.•전세가격지수는 100이 기준으로, 100 미만이면 전세 시장에 여유가 있고 100 이상이면 여유가 없어 전세 물량이 부족하다는 의미다.•작년에는 경기 95.19, 인천 97.19로 100을 밑돌았으나 올해는 100을 넘어섰다.•평균 전세가격도 상승세다. 경기 지역 평균 전세가격은 6월 3억300만 원, 7월 3억578만 원, 8월 3억800만 원으로 매달 약 200만 원씩 오르고 있다.•인천도 6월 2억580만 원, 7월 2억660만 원, 8월 2억770만 원으로 꾸준히 상승했다.•지수와 가격이 모두 올랐다.전세 매물이 나오는 세 가지 경로와 서울·경기·인천의 차이 ⏱ 2:33
•전세나 월세 매물이 나오는 경우는 세 가지다. 첫째, 새 아파트가 지어질 때. 둘째, 누군가 집을 사서 새 전세나 월세를 놓을 때. 셋째, 기존 전세가 회전해 다시 나올 때다.•경기·인천의 신규 공급량은 서울뿐 아니라 경기·인천에서도 크게 줄어 첫 번째 경로는 상황이 비슷하다.•차이는 두 번째 경로에서 발생한다. 서울은 12개 구가 토지거래허가구역이지만 경기는 12개 지역이 해당되고, 서울은 전 지역이 대상이어서 집을 사서 전세를 놓는 것이 어렵다.•반면 경기·인천은 많은 지역에서 집을 사서 전세를 놓을 수 있다.•그래서 경기·인천은 서울보다 상황이 나았고, 전세가격 상승 속도와 시점이 훨씬 늦고 완만했다.•최근에는 경기·인천의 전세가격도 가파르게 오르고 있다는 뉴스가 나오고 있다.•이는 서울·경기·인천을 따로 보지 않고 하나의 수도권 경계로 봐야 한다는 의미다. 서울에서 경기·인천으로 이동하는 사람이 많아졌기 때문이다.•기사에서는 서울과 가장 가까운 지역부터 공급 부족과 가격 상승이 나타난다고 언급한다.•토지거래허가구역 등으로 서울에서 전세·월세난이 심해지자, 서울에서 집을 사지 못하거나 전세를 연장·구하지 못한 사람들이 서울에 인접한 경기·인천 지역으로 이동하고 있다.서울에서 나타난 가격 상승 구조 ⏱ 5:07
•경기·인천에서 집을 사려는 사람은 서울을 거울삼아 서울에서 무슨 일이 있었는지 봐야 한다.•서울은 매매가·전세가·월세가 모두 오르는 트리플 상승이 나타났다.•서울은 고가 지역과 저가 지역으로 나눠 볼 수 있다. 현재 고가 지역은 매물이 늘고 가격 조정이 진행 중이다.•저가 지역의 기준은 매매가 15억 원이다. 15억 원 초과는 대출이 최대 4억 원, 15억 원 이하는 최대 6억 원이 가능해 저가 지역 매수자의 구매력 확보가 더 쉽다.•실제로 15억 원 이하 물건이 올해 가장 많이 올랐다. 고가 지역은 조정, 저가 지역은 급등하는 이른바 '가격 맞춤' 현상이 나타났다.•두 번째 요인은 전세·월세난이다. 전세 2억8000만 원이던 아파트가 4억 원으로 뛰는 사례가 실제로 많다.•전세 2억8000만 원에 살다 1000만 원 올려 2억9000만 원으로 연장했는데, 2년 뒤 집주인이 4억 원을 요구해 1억1000만 원을 더 내야 하는 상황이 발생한다.•이때 중개사가 "전세 보증금을 올릴 거면 차라리 집을 사라"고 말한다. 매매가는 6억 원이고, 15억 원 이하라 대출이 가능하며, 생애최초 구매자는 최대 70%까지 대출이 가능하다.•6억 원의 70%는 4억2000만 원이다. 디딤돌 대출은 방 공제가 있고 시중은행 대출은 DSR·스트레스 DSR 적용으로 줄어들 수 있지만 대출은 가능하다.•월 상환액은 200만 원 조금 넘는 수준이다. 전세를 연장하면 1억 원이 넘는 전세대출을 받아 이자를 내야 하니, 차라리 집을 사는 게 낫다고 판단하는 사람들이 매수로 전환했다.•서울에서는 15억 원 이하 대출이 쉬운 구간에서 전세 물건이 귀해지고, 집을 사지 않으려 해도 매물이 없어 결국 사는 상황이 이어졌다.•토지거래허가구역 규제로 실거주 목적의 사람만 매수할 수 있었는데, 이런 흐름이 경기·인천으로 확산되고 있다.경기·인천에 적용되는 두 가지 조건과 주의할 점 ⏱ 9:40
•경기·인천은 대부분 15억 원 이하로, 과천·분당 등 일부 특수 지역이나 고가 아파트를 제외하면 거의 모든 지역이 15억 원 이하 구간에 해당해 개인에 따라 최대 6억 원까지 대출이 가능하다. 첫 번째 조건이 충족된다.•과거 경기·인천은 임대 시장이 서울보다 덜 심각했지만, 최근에는 서울 인접 지역을 중심으로 전세가격이 가파르게 오르고 있다.•서울 외곽에서 지난 1년간 가격 상승을 이끈 두 가지 구조(대출 용이성, 전세난)가 경기·인천에 그대로 전이되고 있다.•전세가격이 너무 많이 올랐는데 매매가가 전세가만큼 오르지 않았거나 비슷하게 올랐다면, 내 집을 살 때인지 고민해볼 시점이다.•다만 경기는 서울보다 훨씬 넓고 유휴지도 상당해, 관심 지역의 입주 물량이나 주택 공급이 늘어나면 임대료 상승 조건이 깨질 수 있다. 전세 물건은 신축 아파트에서 많이 나오기 때문이다.•서울은 고·저 입주 물량으로 묶어 볼 수 있지만, 경기는 서울을 둘러싸고 있어 지역별로 입주 물량 편차가 크다.•따라서 무작정 매수하기보다 입주 물량 등을 잘 살펴 대비한 뒤 매수를 진행해야 하며, 이는 인천도 마찬가지다.주요 내용
•지난달 경기·인천 전세가격지수는 각각 101.12, 100.69로 전년 동월(95.19, 97.19) 대비 각각 5.93포인트, 3.5포인트 상승했다.•경기 평균 전세가격은 6월 3억300만 원, 7월 3억578만 원, 8월 3억800만 원으로 매달 약 200만 원씩 올랐고, 인천도 6월 2억580만 원에서 8월 2억770만 원으로 상승했다.•전세 매물은 신축 공급, 매수 후 임대, 기존 전세 회전의 세 경로로 나오는데, 서울은 토지거래허가구역으로 두 번째 경로가 막혀 있고 경기·인천은 가능해 상승 시점이 늦었다.•서울은 15억 원 이하 구간에서 대출이 최대 6억 원까지 가능해 구매력이 커졌고, 전세 물건 부족과 겹쳐 전세 2억8000만 원→4억 원 사례처럼 매수 전환이 일어났다.•경기·인천도 대부분 15억 원 이하이고 서울 인접 지역 전세가격이 급등하고 있지만, 경기는 입주 물량의 지역별 편차가 크므로 무작정 매수하지 말고 입주 물량을 확인해야 한다.결론
서울 외곽에서 나타난 대출 용이성과 전세난이라는 두 구조가 경기·인천으로 전이되고 있다. 경기·인천에서 내 집 마련을 고려한다면 서울의 사례를 거울삼아 관심 지역의 대출 환경과 입주 물량을 꼼꼼히 확인한 뒤 판단해야 한다.
