이 영상은 8·3 세제개편안을 중심으로 2026년부터 2029년까지의 보유세와 양도세 변화를 대상자별로 계산하고, 이를 통해 다주택자와 임대사업자의 세부담 증가와 매도 압력, 시장 하락 구조를 분석합니다.
•2016년 세제 개편안 발표 이후 10년이 지났고, 이번 강의는 대상자별(거주 1주택, 비거주 1주택, 조정대상 2주택, 3주택 이상, 임대사업자 등) 보유세와 양도세 증가를 연도별(2026~2029)로 계산해 비교 분석함.•종부세는 주택 수에서 주택 가액 기준으로, 보유에서 거주 기간으로 변경. 1주택 기본 공제: 현행 12억 → 27년 거주 14억/비거주 9억, 다주택 기본 공제: 현행 9억 → 최소 4억~최대 9억. 공정 시장 가액 비율 60% → 70%, 28년 3주택 이상·조정대상 2주택은 80%. 최고 세율: 1·2주택 2.7% → 3.5% (27년), 28년 단일 5% 중과. 1주택 세액 공제 한도: 27년 800만 원, 28년 600만 원. 세부담 상한: 현행 150% → 200%.•거주 1주택자: 시가 30억 이하는 세부담 감소(최대 -17.3% ~ -4.3%), 50억 이상은 증가(50억: 2,100만 원 → 2,600만 원, +26.7% / 70억: 3,600만 원 → 5,200만 원, +43.4%). 고령자(70세 이상, 15년 거주, 최대 80% 공제)도 50억 이상에서 공제 한도로 인해 세금 급증 (50억: +70%, 70억: +155%, 100억: 3.5배).•비거주 1주택자: 기본 공제 12억 → 9억 축소. 25억 이상부터 세부담 증가, 같은 집이어도 비거주로 인해 최대 74%까지 증가. 고령자·장기보유자도 28년 보유공제 폐지로 세금 폭증 (50억: 100만 원 → 2,700만 원, 70억: 1,700만 원 → 5,600만 원).•조정대상 2주택자: 주택 가액 무관하게 세금 2배 이상 증가 (예: 합산 30억 → 1,000만 원 → 2,000만 원, 50억 → 2,500만 원 → 5,000만 원). 3주택 이상도 동일 (예: 합산 30억 → 1,000만 원 → 2,000만 원, 50억 → 2,800만 원 → 5,000만 원).•개인 기준이 아닌 시장 전체 영향이 중요. 내 주변 아파트가 세부담 증가 대상이면 매물이 쏟아질 수 있음. 11월 종부세 고지서로 체감, 12월 납부 시 최대 27배까지 증가. 상담 통해 매도/보유 전략 수립 필요. 세제 개편안은 국회 통과 전이나 통과 가능성 높음.8년 장기임대사업자 세금 폭탄 ⏱ 20:01
•8년 임대 등록 아파트는 2026~2028년 자동 말소, 올해 서울에서만 22,000가구 초과 매물 쏟아짐.•종부세 합산배제 및 재산세 75% 감면이 종료되어 세부담 15배~26배 폭증 (예: 10억 3채 139만원→2028년 2,100만원, 70억 3채 399만원→2028년 5,000만원).•대법원 판례(2022·43·593)로 세부담상한은 직전 연도 아닌 해당 연도 합산과세 기준 적용, 자동말소 후 세금 폭탄 확정.•임대사업자 매물이 마용성·서울 외곽·경기·인천 등에 집중되어 시장 전반에 공급 증가.양도세 중과 완화·폐지와 고가주택 세부담 ⏱ 33:18
•장기보유특별공제가 장기거주특별공제로 전환: 2027년까지 거주 6%·보유 2% 최대 80%, 2029년부터 거주 10년 필수, 공제한도 20억→10억으로 축소.•조정대상 2주택 중과 20%p→2027년 5%p 완화, 3주택 30%p→10%p 완화, 2029년 원복.•1주택자도 양도차익·가액 클수록 부담 증가: 70억 양도차익 20억은 29년 2.6억 (기존 1.1억), 50억 양도차익 30억은 29년 5.5억 (3.2배).•35억 이상 초고가 주택은 2028년부터 세부담 급증, 2029년 폭발 → 2027년까지 매도 유도, 매물 출회 가속.세금 개편으로 인한 매도 압력 증가 ⏱ 40:02
•종부세·보유세 부담: 50억 이상 아파트 고령 장기거주자도 세액공제 80% 받아도 한도 600만 원, 보유세 폭탄으로 매도 불가피.•양도세 중과: 비거주 1주택 장특공제 폐지(2029년), 양도차익 10억 기준 거주 818만 원 vs 비거주 1억 4,637만 원 (18배 차이).•다주택자: 조정대상 2주택 2028년 중과세율 10%p, 3주택 15%p 증가, 양도차익 30억 기준 27년 15억 7천 → 29년 20억 (약 5억 증가).•등록임대·상생임대: 혜택 2027년까지 종료, 양도차익 30억 기준 27년 5억 1천 → 29년 14억, 상생임대 매물 27년까지 쏟아질 구조.시장 하락 구조와 대응 전략 ⏱ 60:02
•상생임대 자동 말소, 다주택 규제 등으로 매물 출회, 호가 하락 및 가격 하락 전환•대출 규제, 총량 규제, 기준금리 인상 지속으로 수요 감소, 시차를 두고 영향•대장주(강남권) 하락 시 하급지도 하락, 줄세우기 현상•2017~2018년 대세 하락, 재건축·GTX 등 수혜 지역 거품, 낙폭과대 예상•입주 물량 연간 4만5천 호, 서울 90% 조합원 물량, 분양 물량 10% (연간 4,000호)•기축 아파트 물량 적체, 공급보다 수요 감소로 가격 하락•세금 체감 중요, 다주택자 매도 사례 (2025년 매도), 세제개편 예측 적중•상담 통해 자산 현황, 세부담, 보유·매도·매수 전략 수립 필요주요 내용
•8년 장기임대사업자는 2026~2028년에 자동 말소되어 올해 서울에서만 22,000가구 초과 매물이 쏟아질 것으로 예상됩니다.•종부세 합산배제와 재산세 75% 감면 종료로 8년 임대 등록 아파트의 세부담이 15배에서 26배까지 폭증할 수 있습니다.•장기보유특별공제가 장기거주특별공제로 전환되어 2029년부터 거주 10년이 필수가 되고 공제한도가 20억에서 10억으로 축소됩니다.•조정대상 2주택 중과세율은 2027년 20%p에서 5%p로, 3주택은 30%p에서 10%p로 완화되지만 2029년에 원복됩니다.•비거주 1주택자는 장특공제가 2029년에 폐지되어 양도차익 10억 기준 거주자와 18배의 세금 차이가 발생합니다.결론
영상은 세제개편으로 인한 세부담 증가가 매도 압력으로 이어져 시장 하락을 유발할 구조를 설명하며, 대출 규제와 금리 인상 등이 수요 감소를 가속화할 것이라고 전망합니다.
