집값이 오르면서 무주택자들이 조급해져 아무거나 사는 것은 가장 위험한 선택입니다. 이 글에서는 무주택자가 상승장에서 절대 해서는 안 되는 세 가지 유형의 매수와 지금 준비해야 할 세 가지를 설명합니다.
절대 하지 말아야 할 것 1: '못난이' 물건에 소액 투자 ⏱ 0:00
•'돈이 없으니 못난이를 산다'는 생각은 가장 위험함•예: 서울 대단지 아파트가 비싸서 수도권 외곽의 소형 아파트, 단독 빌라, 오피스텔(1억~3억 + 대출)을 싸게 샀다고 착각하지만, 사실은 '싼 물건'을 산 것임•문제: 나중에 진짜 좋은 물건이 저렴하게 나와도 팔리지 않아 갈아타지 못함•소액이라도 전체 자산(1억, 2억, 3억)이 묶이고, 생애최초 혜택과 무주택자 지위 상실•중요한 것은 내가 필요로 하는 것이 아니라 시장에서 사람들이 원하는 것(학군, 교통, 입지)을 봐야 함•기준: 1,000세대 이상 대단지, 주요 업무지구(도심 3곳) 접근성, 학교 거리, 교육 수준, 실제 거주·임차 수요, 주변 시세 비교•가장 중요한 것은 내가 팔 때 살 사람이 있는지절대 하지 말아야 할 것 2: 공부 없이 재개발·재건축 매수 ⏱ 1:33
•상승장이면 재개발·재건축이 일반 아파트보다 저렴하고 성공하면 새 아파트가 된다는 말만 듣고 매수하는 것은 '공부 없이 사는 것'•실제 사례: 지난 상승장에 재건축 소형 아파트를 정점에 매수, 3억 원대가 1억 원 이상 하락, 사업이 거의 진척되지 않음, 사업성 부족으로 전액 자기자본으로 추진해야 하는 상황이었음•이후 서울 지하철역 인근 분양권을 저렴하게 매수하기 위해 손절매함•그 손절 물건은 신혼부부가 매수함 – 아마 '재건축이 좋다'는 말만 듣고 산 것으로 보임•재개발은 좋지만, 공부 없이 아무거나 사면 같은 결과를 초래함 – 팔리지 않고, 사업이 안 되고, 자기 돈을 다 쏟아부을 수도 있음•공부 방법: 진수(YouTube 채널)를 통해 정기 라이브와 멤버십으로 공부 가능절대 하지 말아야 할 것 3: 모호한 분양권·미분양 떠안기 ⏱ 8:06
•조급하면 분양권을 쉽게 받아들이게 됨 – 착각: '분양가는 원가', 계약금 10%만 내면 2~3년 후 입주 때 나머지를 내면 되니 부담이 적다•그러나 고급 아파트 분양은 내 돈으로는 부족하고, 경쟁률도 높음•그래서 아파트처럼 보이지만 실제로는 아파트가 아닌 것을 아파트로 착각하고 청약하는 실수 발생 – 오피스텔이나 아파텔 등•오피스텔 수요가 없어 나중에 팔려고 해도 살 사람이 없음•오피스텔은 아무리 작아도 취득세 4.6%로 일반 주택(1.1%~3.3%)보다 4배 높음•도시형 생활주택은 아파트처럼 보이지만 아파트보다 불리한 점이 많아 가치가 떨어지고 유동성이 낮아짐•'계약금만 있으면 된다', '중도금 전액 대출', '입주 전 프리미엄' 등 말만 믿고 계약하지 말 것•미분양에는 이유가 있음: 주변 시세보다 높은 분양가, 나쁜 입지, 적은 세대수, 입주 시점 과잉 공급 등 – 공부해서 가려내야 함지금 무주택자가 해야 할 것 3가지 ⏱ 11:11
1. 현재 재정 상태 점검
•- 현금, 저축, 예적금, 주식 등 금융자산과 신용대출, 자동차 할부 등 부채 파악•- 월 저축 가능액, 주택담보대출 원리금 상환 가능액 계산•- 부모님 지원('엄마 대출', '아빠 대출') 가능 여부와 금액을 사전에 확인•- 실제 사례: 급매물을 보고도 사전 준비 없이 온 고객은 계약금을 먼저 넣은 다른 사람에게 물건을 뺏김 – 준비돼 있으면 좋은 기회를 잡을 수 있음2. 부동산 공부
•- 예산으로 갈 수 있는 지역 몇 곳을 정해 아파트 시세, 재개발 진행 상황 등을 공부•- 직접 발로 뛰며 입지 확인 – 네이버 부동산 지도로는 알 수 없는 경사도, 분위기 등을 체험 ('바이브 스카우팅')•- 최근 실거래가, 호가, 전세가, 공급량, 교통, 학군, 재개발·재건축 진행 상황, 전세 수요 순서대로 공부3. 현금 저축
•- 소액(10만 원, 20만 원, 30만 원, 50만 원)씩 나눠 저축 – 큰돈이 필요할 때 필요한 만큼만 깨기 위함•- 저축은 습관 – 부자가 된 사람 중 저축을 꾸준히 못 한 사람은 없음•- 대출이 어려운 지금, 꾸준히 저축한 사람이 2022년 5월 전에 급매물로 나온 아파트를 수억 원 절약해 살 수 있었음주요 내용
•무주택자가 상승장에서 가장 위험한 것은 집을 못 사는 것이 아니라 조급증으로 아무거나 사는 것이다.•못난이 물건(소형 외곽 아파트, 오피스텔 등)을 사면 자금이 묶이고 생애최초 혜택을 잃으며 나중에 갈아타기 어렵다.•재개발·재건축은 공부 없이 사면 손실을 볼 수 있다 – 실제 사례에서 1억 원 이상 하락했다.•분양권이나 미분양은 계약금만 내면 된다는 말에 현혹되지 말고, 미분양 사유(입지, 시세, 공급량)를 반드시 확인해야 한다.•지금 필요한 것은 재정 상태 점검, 실제 방문을 통한 부동산 공부, 그리고 꾸준한 저축 습관이다.결론
기회는 다시 찾아온다. 지금 준비하지 않으면 기회를 놓칠 수 있으니, 공부하고 저축하여 현명한 내 집 마련을 하길 바란다.
