부동산 입문자를 위한 『나의 첫 부동산 교과서』를 출간한 송희구 작가가 부동산 구매 시 고려해야 할 핵심 변수와 자신의 경험을 이야기했다.
부동산 구매 전 기본 개념 정립 ⏱ 0:00
•100명 중 99명이 '지금이 시장 고점이냐'고 묻지만, 아무도 알 수 없다. 고점이나 저점을 맞히려 하면 상승장을 놓칠 수 있다.•하락 후 잘 반등하는 자산인지 확인해야 한다. 2023년 초에 반등한 자산은 향후 하락장에서도 잘 반등할 가능성이 높다. 2023년 초는 하락장의 끝이었고, 그때부터 꾸준히 상승한 자산이 좋은 자산이다.•집을 살 때는 '내가 거주할 집인지' 아니면 '세입자를 둔 채로 살 것인지'를 먼저 결정해야 한다. 예를 들어 10억 원짜리 집이면 전세가 6억 원일 때 4억 원의 현금이 필요하다.•전세 세입자가 있는 집을 살 때는 계약갱신요구권 행사 여부를 반드시 확인해야 한다. 2년 거주한 세입자는 한 번 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 부적절한 시기에 행사되면 바로 입주하지 못할 수 있다.•계약갱신요구권이 만료되었는데도 이사하지 않으면 보통 명도소송을 제기한다. 소송 자체는 복잡하지 않지만 스트레스가 크므로 계약 시점부터 주의해야 한다.입지 분석의 핵심: 교통과 역세권 ⏱ 4:07
•가장 좋은 입지를 판단하는 핵심 단어는 '위치'다. 위치는 단순 좌표가 아니라 주변 환경을 포함한다. 입지 가치를 판단하는 눈을 기르려면 현장에 직접 가보는 것이 가장 중요하다.•교통은 지하철이 버스보다 중요하다. GTX보다 지하철이 더 중요하다. 역세권이라도 역이 외곽에 있으면 의미가 없다. 교통의 본질은 업무지구 접근성이다.•역 근처는 이미 비싸므로, 역 주변 지역이나 신설 노선 계획 지역도 대안이 될 수 있다. 공덕역에서 조금 떨어져도 버스 한 번으로 공덕에 갈 수 있으면 강력한 노선이다.•신설 노선은 연결 지점과 이동 시간을 확인해야 한다. 순환선은 힘이 약하고, 환승이 필수인 노선은 매력이 떨어진다. 1호선부터 9호선, 신분당선 같은 기존 간선의 연장이 파급 효과가 더 크다.•신설 노선 뉴스로 투자하려면 네이버 지도 등 온라인 지도에 점으로 표시될 때까지 기다리는 것이 좋다. 신설 노선은 경제성이 없어 버스 노선 확충으로 대체되는 경우가 많다.진짜 호재와 가짜 호재 구분 ⏱ 7:42
•대학병원이나 백화점, 쇼핑몰은 주거 가격에 큰 영향을 주지 않는다. 외부인이 방문하고 떠나는 시설이기 때문이다. 일주일에 한 번이나 한 달에 한 번 가는 시설은 일상생활에 미치는 영향이 적다.•스타필드 같은 대형 시설이 황무지에 들어오면 주변 환경 개선 효과가 있다.•진짜 호재는 밤에 걷기 무서운 어두운 골목이 새 아파트 단지로 바뀌는 경우다. 내 아파트 주변 빌라 지역이 사라지고 새 아파트가 들어서면 확실한 호재다. 환경이 개선되고 새 아파트가 시세를 끌어올리기 때문이다.•재개발이나 재건축은 규모가 클수록 영향이 크다. 노량진이나 뉴타운처럼 판자촌이 고층 아파트로 바뀌면 주거 환경이 확실히 개선된다. 일상생활에 얼마나 영향을 주는지가 중요하다.학군의 중요성과 등급 읽기 ⏱ 13:20
•결혼하는 부부와 자녀 수가 줄면서 학군도 양극화된다. 좋은 학군은 더 좋아지고, 나쁜 학군은 학교가 폐교된다.•학군이 되려면 인구가 많고 초등학생 수가 많아야 한다. 좋은 대학과 학원도 중요하지만 가장 중요한 것은 동질성이다. 또래 구성, 주변 환경, 학습 분위기가 학군 개념에 포함된다.•학군은 하락장에서 덜 빠지는 특성이 있다. 최소 6년은 거주해야 하기 때문이다. 보통 초등학교를 마치고 중고등학교 때 학군으로 이사하며, 6년 동안 다른 곳으로 이사할 수 없다.•학군은 오래된 아파트라도 전세 가격이 높게 유지된다. 입주하려는 사람이 많기 때문이다. 자녀가 없어도 학군을 고려해야 하는 이유다.•부동산 가치 흐름을 보여주는 '등급' 지도는 자연스럽게 형성된다. 비싼 곳이 높은 등급이며, 높은 등급 지역에는 학교와 교통이 이미 갖춰져 있다. 그 안에서 주택 품질이나 주민 소득 수준이 등급을 결정한다. 실거래가가 높을수록 등급이 높다.•현장 답사는 거창하게 할 필요 없이 산책하듯 가서 주변을 둘러보는 것이 중요하다. 역에서 내려 상권과 분위기를 보고, 역에서 아파트까지 거리의 분위기(무서운 골목인지 탁 트인 도로인지), 어떤 상점이 있는지 자세히 봐야 한다.•아파트 주변 환경이 어떤지도 중요하다. 아파트 내부는 연식에 따라 비슷하므로 내부보다 주변 환경을 보는 것이 낫다. 사람을 볼 때 친구를 보는 것과 같은 개념으로 접근해야 한다.•결정을 내려야 할 때는 '80점짜리 물건이면 계약한다'는 기준을 세워야 한다. 100점짜리 물건은 없다. 100점짜리는 100억 원 정도다. 70~80점 물건이면 이 가격에 이런 단점은 감수할 수 있다고 생각해야 한다.•부동산 투자에서 가족은 적이 될 수 있다. 부모는 자녀가 집 때문에 스트레스 받는 것을 싫어해 '월세 살며 편하게 살라'고 말하지만, 몇 달 또는 몇 년 후 가격이 예산을 훨씬 초과한다. 이 문제에 한해서는 부모 말을 듣지 말아야 한다.급매 판별, 대출, 그리고 시장 판단 ⏱ 17:52
•진짜 급매는 실거래가보다 싼 물건이다. 언덕 위 아파트에서 앞뒤 동 간에 1억 원 차이가 나는 경우, 꼭대기 동을 1억 원 할인이라 부르면 진짜 급매가 아니다. 마지막 실거래가를 확인해 그보다 싸면 급매, 아니면 급매가 아니다.•유동성이 좋으면 실거래가 많다. 500세대 단지 중 거래량이 많은 곳도 있고, 1,000세대인데 거래가 거의 없는 곳도 있다. 하락장에서도 거래가 기록되면 유동성이 좋은 단지다.•위기 징후는 평소 오르지 않던 곳까지 오를 때 나타난다. 수요가 주변 지역, 독립 아파트, 입지 나쁜 구축으로 이동하며 가격이 오르면 과열 국면이다. 좋은 지역이 먼저 오르는 것은 자연스럽지만, 바람직하지 않던 곳까지 수요가 몰리면 하락을 예측할 수 있다.•매물이 많다고 가격이 떨어진다고 단정할 수 없다. 소득이 늘어 더 좋은 곳으로 이사하려는 매물은 오히려 강세 신호다. 반대로 '이걸 못 팔면 망한다'는 분위기는 다르다. 전세나 월세 매물은 수급에 따라 움직인다.•대출은 세후 월급의 30%까지가 최대다. 30년 상환 기준으로 세후 월급의 30%를 절대 한도로 설정해야 한다.•내 집 마련 순서는 현금이 얼마인지, 얼마를 빌릴 수 있는지 확인한 후, 살 수 있는 지역을 정하고, 그 안에서 아파트를 비교하는 것이다.주요 내용
•지금이 고점인지 저점인지 맞히려 하지 말고, 하락장에서 잘 반등하는 자산인지 확인해야 한다. 2023년 초에 반등한 자산이 향후에도 잘 반등할 가능성이 높다.•전세 세입자가 있는 집을 살 때는 계약갱신요구권 행사 여부를 반드시 확인하고 특약에 포함해야 한다. 부적절한 시기에 행사되면 바로 입주하지 못할 수 있다.•교통은 지하철이 버스보다, GTX보다 지하철이 중요하다. 역이 외곽에 있으면 역세권이라도 의미가 없다. 신설 노선보다 기존 간선 연장이 파급 효과가 크다.•대학병원이나 백화점은 주거 가격에 거의 영향을 주지 않는다. 진짜 호재는 어두운 골목이나 빌라촌이 새 아파트로 바뀌는 등 일상생활 환경이 개선되는 경우다.•학군은 하락장에서 덜 빠지고 오래된 아파트도 전세 가격이 높게 유지된다. 최소 6년 거주해야 하기 때문이며, 자녀가 없어도 고려할 이유가 된다.•대출은 세후 월급의 30%까지가 최대다. 내 집 마련은 현금 확인, 대출 가능 금액, 살 수 있는 지역 선정, 아파트 비교 순서로 진행해야 한다.결론
송희구 작가는 부동산 입문자가 고점을 예측하려 하기보다 반등 가능한 자산을 확인하고, 교통과 학군 등 진짜 호재를 구분하며, 세후 월급의 30% 이내에서 대출을 받아 단계적으로 내 집을 마련해야 한다고 강조했다.
